Straffedømt nabo? Høy terskel for opplysningsplikt ved salg av eiendom – HR-2022-1322

Det følger av avhendingsloven § 3-7 at selger plikter å informere kjøper om omstendigheter ved eiendommen som kjøper har grunn til å regne med å få. Som uttalt av Høyesterett i HR-2022-418 (Turveidommen): «Avvik fra dette ved at det er holdt tilbake informasjon om negative forhold, er en mangel».

At selgers opplysningsplikt kan omfatte uheldige naboforhold, fremgår av både lovforarbeider og praksis, og var ikke omtvistet for Høyesterett.

Spørsmålet for Høyesterett var hva som er det riktige rettslige vurderingstemaet når det uheldige naboforholdet består av en nylig straffedømt nabo, og i hvilke tilfeller kjøper eventuelt kan ha en beskyttelsesverdig forventning om å få slike opplysninger.

Tidligere instanser, med unntak av mindretallet i Gulating lagmannsrett, konkluderte med at det måtte påvises at naboen utgjorde en reell fare for kjøperne av boligen. For Høyesterett ble det anført at dette ville være et altfor strengt og lite egnet vurderingstema. En kjøper vil vurdere naboforholdet som en negativ omstendighet ved eiendommen uavhengig av en konkret påvist risiko for fremtidig skade. Man bør i stedet legge vekt på objektive kriterier som straffeforholdets art og alvorlighetsgrad, stedlige forhold, samt tiden som hadde gått siden domfellelsen.

Høyesterett hadde forståelse for at kjøperne reagerte negativt da de ble kjent med hva naboen nylig var blitt dømt for, og uttalte (avsnitt 56):

«Det må videre kunne antas at mange aktuelle kjøpere vil ønske å få slike opplysninger, og at de vil kunne få betydningen for villigheten til å by på eiendommen.»

Dette var imidlertid ikke tilstrekkelig. Utgangspunktet er at straffbare handlinger begått av en nabo ikke er noe man vanligvis kan forvente å få ved et eiendomskjøp. Dette er opplysninger av sensitiv karakter. Ifølge Høyesterett må det derfor kreves noe mer enn bare kunnskap om at en nabo er straffedømt, selv om naboen er dømt for alvorlige lovbrudd. Det oppstilles et krav om «faktisk og reell innvirkning» (avsnitt 50 og 53):

«Plikt til å gi opplysninger vil særlig kunne tenkes dersom en nabo har begått handlinger som har hatt eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges, eller for personer med tilknytning til denne. Dersom det ikke foreligger slike tidligere handlinger, må det kreves konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko for slike handlinger i fremtiden.»

I de tilfeller hvor man skal vurdere risikoen ut fra tidligere straffbare handlinger må man i første rekke bygge på generelle slutninger ut fra handlingenes karakter, og eventuelt også tiden som er gått siden handlingene (avsnitt 53).

I den konkrete saken la Høyesterett vekt på at naboen var dømt for gjentatt filming av egne stebarn i eget hjem, og for nedlastning av overgrepsmateriale. Dette hadde pågått over flere år, og var alvorlig, men ifølge Høyesterett ikke noe som tilsa at han utgjorde en reell fare for kjøperne av eiendommen ved siden av. Selger pliktet derfor ikke å informere kjøper om naboforholdet.

Høyesterett mente også at det ikke var uriktig av selger å markedsføre eiendommen som spesielt anbefalt blant annet for familier med barn. Disse opplysningene, som fremkom av en såkalt nabolagsprofil i annonse og salgsprospekt, var ikke konkrete nok til at de kunne anses som uriktige.

Etter denne avgjørelsen er det fortsatt uklart hvor grensen for opplysningsplikten går. Hva skal til for at en straffedømt nabo kan sies å utgjøre en reell fare, og dermed ha «faktisk og reell innvirkning» på en eiendom? Kreves det f.eks. at naboen er dømt for overgrep mot nabobarn? Må overgrepene ha skjedd i samme nabolag? Må naboen ha blitt dømt flere ganger slik at gjentakelsesfare er sannsynliggjort? Høyesterett gir ingen konkrete eksempler på situasjoner hvor selgers opplysningsplikt trigges, og det er derfor vanskelig å vite hva som skal til og hvor grensen går. Det som i hvert fall er sikkert, er at det ikke er tilstrekkelig at markedet ønsker å få slike opplysninger, selv om en straffedømt nabo kan påvirke villigheten til å by på eiendommen – og dermed eiendommens markedsverdi. Det har Høyesterett nå avgjort.