Kravet til kontrollerbar regning i bustadoppføringslova

Nye avklaringer fra Høyesterett i HR-2022-1980-A

De fleste boligprodusenter er kjent med at forbrukeren iht. bustadoppføringslova § 48 kan kreve kontrollerbar regning fra entreprenøren.

Men hva kreves for at regningen er tilstrekkelig kontrollerbar? Og hva er konsekvensene av at kontrollerbar regning ikke foreligger?

Dette har Høyesterett nå tatt stilling til i en fersk dom avsagt 13. oktober 2022.

Av dommen følger det at det – særlig i tilfeller hvor det ikke er avtalt fastpris for det aktuelle arbeidet – stilles strenge krav til entreprenørens spesifisering av regningen.

Konsekvensen av manglende kontrollerbar regning er at betalingsfristen utsettes frem til kontrollerbar regning foreligger. Entreprenøren taper med andre ord ikke kravet. Mangelfull spesifisering får dermed først og fremst betydning for utgangspunktet for beregning av forsinkelsesrenter.

Hva skal til for at en regning er tilstrekkelig kontrollerbar?

Sentralt for vurderingen av om en regning er tilstrekkelig kontrollerbar, vil være om forbrukeren kan kontrollere regningen opp mot det som er avtalt, sammenholdt med det arbeidet som er utført.

Det følger av dommen at kravet til kontrollerbar regning i § 48 må ses i sammenheng med hvilket vederlag som er avtalt. Hva som nærmere kreves vil variere avhengig av om det er avtalt

1) fastpris 2) regningsarbeider eller 3) gitt et prisoverslag.

Behovet for spesifisering vil være mindre i tilfeller der det er avtalt fastpris for det aktuelle arbeidet, sammenlignet med tilfeller hvor arbeidet utføres som regningsarbeider eller hvor det er gitt et prisoverslag.

Oppsummert følger det av dommen at kravet til kontrollerbar regning i utgangspunktet innebærer at:

• Entreprenøren gir en kravsoppstilling som spesifiserer de enkelte vederlagspostene i samsvar med avtalen og lovens vederlagsregler
• Arbeider og kostnader som omfattes av et prisoverslag må angis særskilt
• Endrings- eller tilleggsarbeider må spesifiseres hver for seg

For hver vederlagspost hvor det kreves vederlag for regningsarbeid må regningen videre

• Oppgi hvor mange timer som omfattes av den enkelte vederlagspost
• Hvilke kostnader som omfattes av den enkelte vederlagspost
• Forbrukeren kan videre kreve å få fremlagt dokumentasjon for timebruk og kostnader som blir belastet.

Utgangspunktet er ifølge Høyesterett at entreprenørens regning skal utarbeides på grunnlag av de timer og kostnadene som faktisk registreres og påløper under arbeidets gang, og at disse underveis blir ført på de enkelte vederlagspostene.

Selv om dette i praksis kan være krevende å prioritere underveis i en hektisk prosjektgjennomføring, vil det være en fordel for entreprenøren på flere plan. Det er til syvende og sist entreprenøren som må sannsynliggjøre sitt krav. Entreprenøren bærer dermed risikoen dersom han ikke kan spesifisere og dokumentere arbeidet som er utført og kostnadene som har påløpt.

Høyesterett viker likevel tilbake for å oppstille som en generell regel, at en skjønnsmessig fordeling i ettertid ikke kan oppfylle kravene til kontrollerbar regning i bustadoppføringslova § 48. Det må vurderes konkret om lovens spesifikasjonskrav er oppfylt.

Hva er konsekvensene av at kontrollerbar regning ikke foreligger?

Høyesterett slår fast at forfallstidspunktet for vederlagskravet utsettes til entreprenøren fremlegger en regning som oppfyller lovens krav, og det vil ikke løpe forsinkelsesrenter i den mellomliggende perioden.

Rettsvirkningen av at entreprenøren ikke fremlegger en kontrollerbar regning er dermed ikke at forbrukeren fritas betalingsansvar, men at forbrukeren får en tilleggsfrist for betaling til etter entreprenøren fremlegger kontrollerbar regning.

Dersom kontrollerbar regning ikke er fremlagt før en rettslig prosess, og entreprenøren gis medhold i at det foreligger rett til vederlag, vil forfallstidspunktet for vederlaget være oppfyllelsesfristen for rettskraftig dom.