Et eierseksjonssameie som inneholder både bolig- og næringsseksjoner, kalles et kombinert eierseksjonssameie. Det kan f.eks. være et sameie hvor det er handels- og tjenestevirksomhet i første etasje og leiligheter i etasjene over. I slike sameier kan det oppstå motstridende interesser mellom bolig- og næringsseksjonene, noe som igjen kan føre til konflikter. Slike konflikter kan i stor grad motvirkes ved at de ulike interessene som gjør seg gjeldende mellom bolig og næring, reguleres i sameiets vedtekter.

I denne artikkelen gjennomgås en del hensyn som en utbygger bør være obs på når man etablerer et kombinert sameie. Siden de fleste vedtektsreguleringene som omtales, krever samtykke fra seksjonseierne de gjelder, er det viktig å gjøre en grundig vurdering av vedtektene allerede før seksjoneringen. Vedtektene som fastsettes ved førstegangsseksjonering og som følger seksjoneringssøknaden, fastsettes nemlig av utbygger alene. Det kreves ikke samtykke fra fremtidig seksjonseiere (noe annet er selvsagt hvilke kontraktuelle forpliktelser utbygger har overfor disse).

Artikkelforfatter Christer Bjørnevik har gjennom en årrekke bistått flere av regionens største eiendomsutviklere og utbyggere i juridiske spørsmål knyttet til fast eiendom. Bjørnevik har særlig spisskompetanse innen seksjonering.

De samme hensynene gjør seg også i stor grad gjeldende for den som planlegger å erverve en næringsseksjon i et kombinert sameie. Hvis kjøper skal overta en næringsseksjon i et sameie som ennå ikke er etablert, bør kjøper få avtaleregulert hvordan rettigheter og forpliktelser som knytter seg til næringsseksjonen, skal reguleres i vedtektene. Også for utbygger/selger kan det lønne seg å ha orden på dette, for å gjøre næringsseksjonen mer attraktiv som et salgsobjekt. Og for den som vil erverve en næringsseksjon i et allerede etablert sameie, bør disse forholdene kontrolleres på forhånd, bl.a. for å unngå at man blir sittende med store forpliktelser knyttet til vedlikehold av fellesareal som næringsseksjonen ikke har noe med, eller andre ubehagelige overraskelser.


Under gis det en presentasjon av eierseksjonslovens utgangspunkter og sies noe om hvilke muligheter det er til å vedtektsfeste avvikende ordninger. Gjennomgangen er forholdsvis summarisk.


Årsmøte – stemmeregler

Årsmøtet er sameiets øverste organ. De fleste vedtak der treffes med alminnelig flertall blant de avgitte stemmene, mens en god del vedtak som er av større betydning krever et kvalifisert flertall på to tredjedeler av avgitte stemmer. Samme kvalifiserte flertall kreves for å endre sameiets vedtekter.

I et kombinert eierseksjonssameie er lovens hovedregel at stemmene vektes etter sameiebrøken. Stemmevekten for den enkelte næringsseksjon – som typisk har en større sameiebrøk enn boligseksjoner – vil da som regel være større enn for den enkelte boligseksjon. Men gitt at summen av boligseksjonenes sameiebrøker gjerne kan være betydelig større enn summen av næringsseksjonenes brøker, kan boligseksjonene likevel få en betydelig stemmeovervekt. Det er i og for seg ikke noe urimelig ved dette, men det kan likevel medføre en ujevn «maktbalanse» mellom bolig- og næringsinteressene.

Selv om utgangspunktet er at stemmene vektes etter sameiebrøk, kan det fastsettes en annen stemmevekting i sameiets vedtekter. Dette gjør det mulig å jevne ut styrkeforholdet mellom bolig- og næringsseksjonene, dersom sameiebrøkene tilsier en stor stemmeovervekt for en av blokkene. Ikke minst kan det være hensiktsmessig å tilpasse stemmevektingen slik at hverken bolig- eller næringsseksjonene har en samlet stemmevekt som er større enn to tredjedeler av de totale stemmene. Da unngår man at den ene av blokkene egenhendig treffer viktig vedtak som krever kvalifisert flertall eller endrer vedtektene.

Vedtektsbestemmelser som fastsetter en annen stemmevekting enn etter sameiebrøk krever samtykke fra seksjonseierne som påvirkes av bestemmelsen. I de fleste tilfeller vil dette være samtlige seksjonseiere, og dette innebærer at det kan være tilnærmet umulig å gjøre tilpasninger som er beskrevet her etter at sameiet er etablert; slik regulering av stemmevektingen må altså gjøres i de opprinnelige vedtektene.

Merk ellers at i kombinerte sameier som ble seksjonert før 1998 kan det hende at hver seksjon har én stemme på årsmøtet, uavhengig av sameiebrøk. Dette kan i så fall slå særlig uheldig ut for næringsseksjonen(e).

Styre

Styret skal sørge for drift, vedlikehold og annen nødvendig forvaltning av sameiets anliggender. Styret, eller et minimum av to styremedlemmer, representerer sameiet utad og har signaturrett, og i rettsprosesser hvor sameiet er part representeres det av styreleder.

Utgangspunktet er at styret har tre medlemmer, men man står fritt til å vedtektsfeste et annet antall.

Styret velges av årsmøtet med alminnelig flertall. Styremedlemmene velges enkeltvis, ikke styret under ett, og hvert enkelt medlem må derfor motta over halvparten av de avgitte stemmene. En konsekvens av dette, er at (grupperinger av) seksjonseiere som har mer enn halvparten av sameiets samlede stemmer, kan kontrollere styrets sammensetning fullt ut.

Den gjengse oppfatningen er at det ikke er adgang til å fastsette i vedtektene at styret skal ha en bestemt sammensetning, f.eks. at styret skal bestå av representanter fra både bolig- og næringsseksjoner. Man kan gjerne skrive inn en oppfordring om at styret bør har en slik representasjon, men dette vil altså ikke være bindende for årsmøtet.

Bruk av bruksenhetene – vedtektsfestede begrensninger og ordensregler

Den enkelte seksjonseier kan i utgangspunktet bruke sin bruksenhet («seksjon») som han vil, så lenge bruken er i samsvar med formålet og bruken ikke påfører andre seksjonseiere urimelig eller unødvendig skade og ulempe. For næringsseksjoner vil formålet «næring» i prinsippet dekke enhver type bruk annet enn bolig.

Lovens begrensning knyttet til skade og ulempe er skjønnsmessig, og det kan ofte være uklart hvor grensen går konkret.

Det er derfor adgang til å vedtektsfeste mer konkrete begrensinger i bruken av næringsseksjoner. Begrensningene kan f.eks. gå ut på hvilken type virksomhet som skal være tillatt eller ikke tillatt. Slike begrensninger krever samtykke fra den aktuelle seksjonseieren, og i praksis er det derfor mest hensiktsmessig at de fastsettes ved etableringen av sameiet.

I tillegg til å regulere bruk gjennom vedtektene, er det også adgang for sameiet til å fastsette ordensregler. Ordensreglene fastsettes i så fall av årsmøtet med alminnelig flertall og krever ikke samtykke fra enkeltvise seksjonseiere. Det er en uklar grense mellom hvilke begrensninger som kan fastsettes i ordensreglene og hva som må vedtektsfestes, men generelt vil ordensregler være begrenset til å gjelde mer dagligdagse forhold. Bestemmelser om nattero eller fra når det er tillatt med vareleveranser om morgenen må kunne fastsettes i ordensreglene. Men mer inngripende begrensninger, som f.eks. gjelder hvilke typer virksomhet som er tillatt i næringsseksjonene og hvilke åpningstider som er tillatt, må vedtektsfestes.

Bruk av fellesarealer

Utgangspunktet er at alle seksjonseierne har samme rett til å benytte alle av sameiets fellesarealer. Noen fellesarealer sier det seg selv at enkelte seksjonseiere ikke har noen praktisk interesse av å kunne benytte – næringsseksjonene i første etasje har f.eks. ikke behov for å ha adgang til en gang mellom leilighetene i femte etasje – men formelt er det ingen begrensninger i hvilken tilgang man har også til disse fellesarealene.

Eierseksjonsloven åpner i stor grad for at én eller noen seksjonseiere kan få eksklusiv bruksrett til bestemte deler av fellesarealene. Slike bruksretter må i så fall være fastsatt i sameiets vedtekter, de kan ikke være fastsatt ved en avtale mellom seksjonseierne eller i en tinglyst erklæring.

I den utstrekning ganger, heiser og trapper, tekniske rom, avfallsrom, utendørs adkomst- og oppholdsarealer osv. bare skal betjene bestemte seksjoner, kan det være hensiktsmessig å vedtektsfeste en bruksretts som samsvarer med denne tiltenkte bruken.

Dersom det kun er én seksjonseier som skal ha bruksrett til en bestemt del av fellesarealene, kan bruksretten ikke ha en varighet på mer enn 30 år. Er det to eller flere seksjonseiere som har bruksretten i fellesskap, kan denne også ha lengre varighet, og sågar gjøres evigvarende.

Eksklusive bruksretter over fellesarealene oppnår såkalt rettsvern ved at sameiet er registrert i Foretaksregisteret, og at vedtektene som fastsetter bruksrettene er registrert der som sameiets vedtekter. Den som erverver en seksjon som er gitt en eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealene, bør derfor kontrollere at slik registrering i Foretaksregisteret er gjort.

Særlig om parkeringsplasser

Parkeringsplasser kan være fordelte og organiserte på flere ulike måter i et eierseksjonssameie. Bl.a. kan parkeringsplassene inngå i sameiets fellesareal eller de kan være seksjonerte som tilleggsdeler til de respektive seksjonene.

Dersom parkeringsplasser som eksempelvis skal betjene en næringsseksjon (kunder og/eller ansatte) er seksjonert som tilleggsdel til denne næringsseksjonen, vil eier av seksjonen ha den samme faktiske og rettslige råderetten over parkeringsplassene som han har over seksjonens hoveddel (næringslokalet). Merk likevel at eierseksjonsloven krever at det må være en vedtektsfestet bytteordning knyttet til HC-plasser. Bytteordningen skal også gjelde HC-plasser som er seksjonert som tilleggsdeler. Imidlertid er det tvilsomt om loven må forstås slik at HC-plasser som disponeres av næringsseksjoner skal omfattes av en bytterett for boligseksjonseiere som får behov for slike plasser; i motsatt fall kan man risikere at samtlige HC-plasser «beslaglegges» av boligseksjonene.  Etter vårt syn må det derfor være adgang til å ha en vedtektsfestet bytterett som kun omfatter HC-parkering for boligseksjonene, og hvor HC-parkering til næring holdes utenfor.

Dersom parkeringsplassene inngår i sameiets fellesareal, vil det enten være fritt frem for alle seksjonseierne å benytte dem, eller det vil være vedtektsfestede bruksretter som beskrevet i forrige punkt. Er det tale om vedtektsfestet bruksrett til parkeringsplasser, må man være klar over ovennevnte tidsbegrensing; hvis det ikke er to eller flere seksjoner som har bruksretten i fellesskap, har bruksretten en maks varighet på 30 år. Hvis en vedtektsfestet, eksklusiv bruksrett kun gjelder til bestemte tider – f.eks. at en næringsseksjon kun har eksklusiv bruksrett til bestemte parkeringsplasser i kontortiden eller butikkens åpningstider – gjelder sannsynligvis ikke 30-årsbegrensningen; det er da ikke tale om en «enerett» til parkeringsplassene.

Vedlikeholdsansvar

Eierseksjonsloven legger opp til at sameiet som sådan har vedlikeholdsansvaret for alt av sameiets fellesareal. Dette omfatter da bygningens fasader, tak og bærende konstruksjoner, samt felles installasjoner som rør, ledninger og kanaler.

Vedtektene kan fastsette at bestemte seksjoner skal ha plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealene. Dette er veldig hensiktsmessig å gjøre for seksjoner som har enerett til bruk av de aktuelle fellesarealene. Men også for fellesarealer som ikke er underlagt slik eksklusiv bruksrett, kan det være hensiktsmessig å fordele vedlikeholdsansvaret. Dersom det f.eks. er en heis som kun betjener boligseksjonene, kan vedlikeholdsansvaret for denne tillegges boligseksjonene alene. Vedlikeholdsansvaret for fasader med tilhørende balkonger, skilt, belysning osv. kan også fordeles; næringsseksjonene i første etasje kan ha ansvaret for fasaden opp til en viss høyde og ovenforliggende boligseksjoner ansvaret for resten. Vedlikeholdsansvar for taket bør også reguleres i detalj, særlig hvis deler av taket også fungerer som oppholds- eller parkeringsareal. Avhengig av hvor komplisert bygningsmassen er, kan ansvaret og grensesnittsproblematikk reguleres i mer detalj i vedtektene, eller det kan utarbeides tegninger som illustrerer fordelingen og som utgjør vedlegg til vedtektene.

Mindre vanlig, men også mulig, er det å vedtektsfeste at sameiet skal ha vedlikeholdsansvaret for (deler av) bruksenhetene. Dette kan f.eks. være aktuelt hvis de øvrige seksjonseierne gis rett til å bruke utendørsarealer som er seksjonert som tilleggsdel til en seksjon.

Felleskostnader

Eierseksjonsloven definerer felleskostnader som «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet». Helt presis er denne definisjonen ikke; kostnader til vedlikehold av fellesarealer for ansvaret er fordelt i vedtektene, ref. forrige punkt, kan ikke regnes som felleskostnader, selv om de ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet.

Hovedregelen er at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, men hvis «særlige grunner» taler for det, kan de også fordeles etter nytte eller forbruk. Terskelen for å kunne fordele etter nytte er satt høyt i rettspraksis.

På samme måte som for vedlikeholdsansvaret, kan vedtektene fastsette en annen fordeling av felleskostnadene enn det som følger av loven, gitt at de seksjonseierne som berøres sier seg enige i dette.

For det første kan man fastsatte en annen forholdsmessig fordeling enn det som følger av sameiebrøken.

For det det andre er det hensiktsmessig å ta inn en krysshenvisning til en eventuell vedtektsfestet fordeling av vedlikeholdsansvaret, hvor det presiseres at den som har et særskilt vedlikeholdsansvar for deler av fellesarealene, også skal dekke kostnadene med dette alene. Men også kostnader utover det som går til drift og vedlikehold, kan det være aktuelt å ha en annen fordeling av. Hvis sameiet består av flere bygninger av ulik standard, kan det f.eks. være aktuelt å fordele forsikringskostnadene knyttet til de ulike bygningene til deres respektive seksjonseiere.

Om artikkelforfatteren: Christer Bjørnevik er advokat og partner i Haver. Han arbeider i hovedsak med juridiske spørsmål knyttet til fast eiendom, og har gjennom en årrekke bistått flere av regionens største eiendomsutviklere og utbyggere i slike spørsmål.

Bjørnevik har særlig kompetanse innen «rigging» og organisering av større, sammensatte utviklingseiendommer, hvor prosjektene ofte inneholder kombinert bolig- og næringsbebyggelse med tilhørende fellesfunksjoner som parkeringsanlegg o.a.

Han har særlig spisskompetanse innen seksjonering; i tillegg til å ha jobbet med eiendomsorganisering og seksjonering i en årrekke, var han sekretær for lovutvalget hvis arbeid førte frem til gjeldende eierseksjonslov. Han har vært bidragsyter til boken «Eierseksjonsloven med kommentarer» (Universitetsforlaget, 2020) og er medforfatter til den kommende boken «Håndbok om seksjonering» (Universitetsforlaget, planlagt utgitt høsten 2023).

Bransjeledende juridiske tjenester

For mer informasjon om eiendomskjøp, eiendomsutvikling eller planlegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter, kontakt Christer Bjørnevik,  Elisabeth Nygård, Johan Helgø eller Roy Arne Eike.

Haver har lang erfaring som juridisk rådgiver for en rekke av de største aktørene innen eiendomsbransjen i regionen. Vi bistår private grunneiere, eiendomsselskaper, eiendomsutviklere, finansieringsforetak, eiendomsforvaltere og meglere, samt statlige og kommunale virksomheter innenfor hele eiendomsspekteret.

Vi bistår jevnlig med juridisk bistand innenfor områdene ekspropriasjons- og skjønnsrett, plan- og bygningssaker, samt utbyggingsprosjekter.


Har du behov for andre juridiske tjenester?

Vi forstår markedet, mulighetene og utfordringene klientene våre forholder seg til. Derfor kan vi tilby bransjeledende juridiske tjenester til næringslivet.

Vi kjenner regionen og bryr oss om den. Haver er det største advokatfirmaet i Rogaland med lokal forankring og lokalt eierskap. Vi har vært en samarbeidspartner for regionens næringsliv og det offentlige i over hundre år. Advokatene våre bistår næringslivet med transaksjoner, tvister og prosjekter innenfor alle forretningsjuridiske fagområder. Vår gode kunnskap om Rogaland gir oss en unik innsikt som klientene våre profitterer på.

Her finner du mer informasjon om Havers kompetanse og hva vi kan hjelpe deg med.