Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har foreslått at både borettslagsloven og eierseksjonsloven endres. I denne artikkelen ønsker vi å forklare reglene som tilbydere av boligkjøpsmodeller må forholde seg til, både slik de er nå, og slik de er foreslått endret. I tillegg vil vi belyse enkelte forhold som vi mener er utfordrende med høringsforslaget fra KDD.

Dette handler det om: De siste årene har det vokst frem ulike modeller for boligkjøp. Det de alle har til felles, er at de tilbyr en alternativ vei til å bli boligeier. Formålet er å gjøre boligdrømmen mer tilgjengelig for flere. Tidligst ute var leie til eie-modellen. Leie til eie går ut på at man inngår en avtale om å leie en bolig i en periode, med opsjon på å kjøpe den innen en viss tid. I tillegg finnes det kjøpsmodeller som ikke innebærer en rendyrket leieperiode, for eksempel deleie, hvor man kjøper deler av en bolig for så å kjøpe seg gradvis opp senere. Enkelte tilbyr òg en mellomting mellom leie til eie og deleie.

Kommunal- og distriktsdepartementet har i sitt høringsnotat av 3. juli 2023 samlet alle disse modellene i begrepet «boligkjøpsmodeller», og foreslår flere endringer i lovverket som regulerer disse. Formålet med endringene er å legge til rette for at både private og kommunale aktører kan tilby flere boliger med boligkjøpsmodell. Departementet foreslår også blant annet minstekrav til modellene, som skal sikre hensynet til forbrukerne. Høringsfristen er 20. oktober 2023.

Dagens regelverk før og etter høringsforslaget

Eier- og ervervsbegrensninger

Boligkjøpsmodeller tilbys per i dag hovedsakelig i borettslag og eierseksjonssameier. Det er også i realiteten kun i borettslag og eierseksjonssameier det er aktuelt for aktører å tilby boligkjøpsmodeller. Dette er imidlertid utfordrende med dagens regelverk.  Både borettslagsloven og eierseksjonsloven inneholder i dag strenge eierbegrensninger som gjør at det er få som kan tilby boligkjøpsmodeller. De som tilbyr boligkjøpsmodeller, opplever også at begrensningene gjør at de ikke nødvendigvis kan organisere virksomheten på en hensiktsmessig måte.

Borettslagsloven § 4-1 bestemmer slik den er utformet i dag, at det i utgangspunktet kun er fysiske personer som kan eie andeler. Disse kan videre bare eie én andel hver. Det finnes unntak for denne hovedregelen blant annet i § 4-2 og § 4-3. For private aktører følger imidlertid det klart viktigste unntaket i § 2-12. Her er det gjort unntak for at boligbyggelag og andre yrkesutøvere som skal stå for erverv eller oppføring av boliger for borettslaget, kan eie opp til alle andelene.  

For private aktører innebærer unntaket i § 2-12 at det kun er det selskapet som står som byggherre, som kan tilby boligkjøpsmodeller for samtlige boliger i et utbyggingsprosjekt. Dette er uheldig ettersom byggherre-selskapet ofte er single-purpose selskap som ikke er egnet for lengre forpliktelser etter borettslaget er ferdigbygget. Etter det vi erfarer, er unntaket heller ikke benyttet i særlig stor grad av andre enn boligbyggelag. Slik lovgivningen er nå, har ikke andre aktører mulighet til å tilby boligkjøpsmodeller i like stort omfang, med mindre tilbyderen faller inn under de relativt snevre unntakene i § 4-2 og § 4-3. Dette medfører at antall boliger som i dag tilbys med boligkjøpsmodell, ikke dekker etterspørselen. Unntaket i § 4-2 er myntet på aktører som enten er offentlige eller har avtale med det offentlige, og hvor det åpnes for at disse aktørene kan eie inntil ti prosent av boligene. I tillegg kan aktører som faller inn under unntaket i § 4-3, eie opp til tjue prosent av andelene i et borettslag. Også her er bestemmelsen hovedsakelig myntet på offentlige aktører, med tillegg av boligbyggelag og andre aktører med samfunnsnyttig formål. Det er med andre ord en skjevhet mellom offentlige aktører og private aktører når det kommer til mulighetene for å tilby boligkjøpsmodeller i borettslag, med mindre tilbyder er utbygger i henhold til § 2-12.

Eierseksjonsloven har ingen begrensning som sier at juridiske personer ikke kan eie seksjoner. Det er imidlertid i eierseksjonsloven begrensninger for hvor mange seksjoner en person kan eie. Det følger av eierseksjonsloven § 23 at ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner. For eierseksjonssameier, som for borettslag, er det et unntak for den som har hjemmelen til eiendommen som seksjoneres. Denne personen kan eie opp til alle seksjonene. Det er flere unntak i eierseksjonsloven som i stor grad sammenfaller med de i borettslagsloven, som vi kommer nærmere inn på senere.

Endringer i borettslagsloven

Departementet har i sitt høringsnotat foreslått at både borettslagsloven og eierseksjonsloven endres. I forslagene til begge lovene er reguleringen av leie til eie og deleie noe forskjellig behandlet. For borettslagsloven foreslås det for det første at det åpnes opp for at alle juridiske personer kan eie andeler i borettslag. Dette skal gjelde både dersom aktørene tilbyr leie til eie og deleie. Dette vil åpne opp for at mange flere aktører får mulighet til å tilby boligkjøpsmodeller. Videre vil tilbydere av leie til eie ha rett til å eie opptil maksimalt 30 % av boligene. Det vil imidlertid være en tidsbegrensning på hvor lenge juridiske personer kan eie, samt at det bare gjelder for nye boligprosjekter. Videre vil departementet innføre enkelte minstevilkår for leie til eie-avtaler.

Minstevilkårene for leie til eie-avtaler er for det første at den skal tilbys til en eller flere fysiske personer. Videre skal den angi en forhåndsbestemt periode på maksimalt fem år hvor leietakeren har rett til å kjøpe boligen. Avtalen må også innebære en forhåndsbestemt salgspris på boligen, leiepris på boligen og bestemmelser om hvordan feil og mangler på boligen skal håndteres.

I likhet med for leie til eie kan også deleie kun tilbys til fysiske personer, og det må gis en opsjon til å kjøpe seg ytterligere opp i boligen. En av de største forskjellene som foreslås for deleie sammenlignet med leie til eie, er andelen boliger som kan eies av juridiske personer. Det foreslås at tilbydere av deleie skal kunne eie opptil 50 % av boligene i borettslaget. En annen vesentlig forskjell er at deleie også kan benyttes på bruktboliger.

De øvrige minstevilkårene som det foreslås for deleie, er for det første at den fysiske personen må eie minst 50 % av boligen. Den fysiske personen må også få en eksklusiv rett til å bruke hele boligen. Som for leie til eie foreslås det som minstevilkår at avtalen regulerer hvilke prinsipp salgsprisen for den resterende delen skal settes etter, hva forbrukeren må betale i vederlag for den eksklusive bruken, og hvordan feil og mangler skal håndteres.

Ettersom deleie er et tingsrettslig sameie regulert etter vanlige sameieregler, vil i utgangspunktet begge partene ha mulighet til å kreve sameiet oppløst. Det vil imidlertid være uheldig dersom tilbydere av deleie uten grunn kan oppløse sameiet. Departementet har derfor foreslått som et minstevilkår at tilbydere fraskriver seg denne retten i ti år.

For deleie-avtalene foreslås det at det lovfestes at det bare er den fysiske personen som kan stemme ved generalforsamlingen til borettslaget. Dette anses nødvendig av to grunner. For det første skal det sikre at ikke tilbydere av boligkjøpsmodeller får en dominant posisjon i borettslaget, og dermed kan presse gjennom saker som ikke er til fellesskapets gode. For det andre skal det sikre at brukereierprinsippet er ivaretatt så langt som mulig.

Endringer i eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven og borettslagsloven har mange likheter og regulerer mange av de samme forholdene. Endringene som forslås i eierseksjonsloven, følger derfor i stor grad samme modell som endringene i borettslagsloven. Den kanskje viktigste endringen som foreslås, er utvidelsen av hvor mange seksjoner en enkelt person kan eie. Det foreslås for eierseksjonssameier samme grense som for borettslag, altså 30 % for hvor mange boliger som kan eies av tilbydere av leie til eie. For tilbydere av deleie foreslås også samme grense som for borettslag: 50 %.

Også i eierseksjonsloven stilles det krav til boligkjøpsmodellene for at aktørene skal kunne nyte godt av de foreslåtte endringene. Kravene er i all hovedsak de samme som i borettslagsloven. For både leie til eie-avtalene og deleie-avtalene stilles det krav til at kunden er en fysisk person. For leie til eie-avtalene gjelder krav til at den fysiske personen får en opsjon til å kjøpe, med maksimal løpetid på fem år. For deleie-avtalene gjelder krav til at den fysiske personen må eie minst 50 % av boligen, med en eksklusiv bruksrett til hele boligen. For begge gjelder krav til at avtalene inneholder bestemmelser om endelig salgspris, vederlag for bruk av boligen før kjøp av hele boligen, og hvordan feil og mangler ved boligen skal bli håndtert.

Hvem som har rett til å stemme på årsmøtet til eierseksjonssameiet, foreslås også regulert i eierseksjonsloven. Det foreslås der en regel om at uavhengig av hvor mange seksjoner en juridisk person eier, har den aldri mer enn to stemmer på årsmøtet. Videre foreslås det en regel om at for seksjoner som eies i sameie, er det bare den fysiske personen som har stemmerett på årsmøtet.

Tilgrensende lovgivning

Avhendingsloven og boligoppføringsloven

Eier- og ervervsbegrensningene som er beskrevet her, er ofte regnet for å være de største hindrene for en mer utstrakt bruk av boligkjøpsmodeller. I tillegg til disse er det enkelte andre rettslige problemstillinger som tilbydere og forbrukere av boligkjøpsmodeller bør være oppmerksomme på.

Som beskrevet over foregår et erverv av en bolig ved bruk av leie til eie i to trinn. Første trinn er at man overtar boligen som leietaker og samtidig inngår avtale om opsjon på å kjøpe boligen etter en viss tid. Det vanlige er at opsjonen har en løpetid på 3–5 år, og at kjøpesummen for boligen er forhåndsfastsatt. Neste trinn er at man innløser opsjonen og kjøper boligen. Når ervervet skjer på denne måten, vil dette ha innvirkning på hvilke lover som kommer til anvendelse dersom noe skulle skje etter overtakelsen, for eksempel at en skjult mangel viser seg ett år etter innflytting.

Siden man i første trinn av leie til eie leier boligen, vil rettsforholdet være regulert av husleieloven. Når man etter hvert innløser opsjonen og kjøper boligen, vil rettsforholdet reguleres av avhendingsloven ettersom leiligheten ikke lengre er ny, selv om den kanskje var det da kjøper flyttet inn. Ved leie til eie vil derfor boligoppføringsloven i utgangspunktet ikke komme til anvendelse på rettsforholdet. Dette er viktig å være klar over ved inngåelsen av en leie til eie-kontrakt, ettersom hverken husleieloven eller avhendingsloven har et like sterkt forbrukervern som boligoppføringsloven.

Deleie innebærer som sagt at den fysiske personen kjøper deler av boligen, mens den juridiske personen eier resten. Dersom deleie inngås for en nybygd leilighet, vil man kunne få en litt spesiell situasjon. Når den fysiske personen etter hvert erverver resten av boligen, vil deler av boligkjøpet være regulert av boligoppføringsloven, og deler regulert av avhendingsloven.

Den mest umiddelbare problematikken knyttet til hvilken av de nevnte lovene som kommer til anvendelse, knytter seg til hvilke rettigheter kjøper har dersom det oppdages feil og mangler. Departementets foreslåtte løsning på dette er at det er et minstevilkår til samtlige avtaler om boligkjøpsmodeller at den regulerer hvordan feil og mangler skal håndteres.

Skattemessige hindringer

For å sikre lik beskatning av andelseiere i borettslag og andre boligeiere gir skatteloven § 7-3 særregler for beskatning av boligselskap. Bestemmelsens tredje ledd innebærer en begrensning av hvor stor andel av et boligselskap eller boligaksjeselskaps leieinntekter og dekning av felleskostnad som kan komme fra andre enn andelshavere. Dette innebar i utgangspunktet at leieinntektene fra leie til eie-boliger i leieperioden kun kunne stå for opptil 15 % av boligselskapets totale leieinntekt og dekning av felleskostnader. Dette forutsatt at alle andre leieinntekter og dekning av felleskostnader kom fra andelshavere.

I skatteforskriftene kom det endringer med virkning fra og med skatteåret 2022 som innebar unntak fra 15 %-regelen for leie til eie-modeller. Unntaket innebærer at opptil 30 % av leieinntekter eller dekning av felleskostnader kan komme fra leie til eie. For å falle inn under unntaket må det være snakk om avtale om utleie til fysiske personer; opsjonsperioden må være maksimalt fem år; og det er kun boligbyggelag og annen yrkesutøver, som nevnt i borettslagsloven § 2-12, eller juridisk person som eier andel etter borettslagsloven § 4-2 og § 4-3, som kan tilby leie til eie. Det ble også presisert i forskriften at deleie kun faller inn under unntaket dersom forbrukeren eier 50 % eller mer. Skatteloven og skatteforskriften setter dermed grenser for hvor mange boliger som kan tilbys med leie til eie, samt hvor stor andel forbruker må kjøpe opprinnelig i et deleie-forhold.

Endringene som departementet har foreslått i borettslagsloven og i eierseksjonsloven, viser at de har brukt skatteforskriftens utforming som mal. Dette sikrer som et minimum at definisjonen av leie til eie og deleie er lik på tvers av lover. Det er også nødvendig i praksis at disse reglene ikke har forskjellige begrensninger. Ved å ta utgangspunkt i de allerede eksisterende reglene slipper man da å endre disse. Det virker imidlertid som at det i litt for liten grad er utredet om de begrensningene som følger av skatteloven og nå er blitt foreslått i borettslagsloven og eierseksjonsloven, hindrer en optimal utforming av boligkjøpsmodeller. I stedet for å legge seg på skattelovens løsning bør departementet heller vurdere endringer i skatteloven samtidig som det gjøres endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven.

Foreldelsesloven

En essensiell del av boligkjøpsmodellene er forbrukerens rett til å kjøpe boligen fullt ut etter en viss tid. I mange av boligkjøpsmodellene som tilbys i dag, er denne perioden satt til fem år. Det er også dette som er den maksimale tiden etter skatteforskriften. Dette kan innebære problemer i forhold til foreldelsesloven. Etter foreldelsesloven § 2 er den alminnelige foreldelsesfristen på tre år. Dette gjelder for pengekrav og «andre ytelser», jf. foreldelsesloven § 1.

Både forarbeidene og rettspraksis forutsetter at opsjoner er «andre ytelser». En opsjon vil dermed i utgangspunktet foreldes tre år etter forbrukeren første gang har mulighet til å innløse den. For boligkjøpsmodeller hvor forbrukeren har en opsjon med fem års løpetid, som kan innløses allerede fra starten av avtalen, innebærer dette muligens at opsjonen foreldes før dens løpetid er ute. Dette er rettslig sett noe usikkert, noe som bekreftes av at departementet påpeker problemstillingen og ber om innspill på hvordan en løsning bør være.

Utfordringer med høringsforslaget

Høringsforslaget etterlater et inntrykk av at departementet lykkes med å sikre forbrukernes rettigheter i det nye regelverket som foreslås. Langt på vei åpner også departementet opp for at både private og offentlige aktører på like vilkår gis mulighet til å tilby boliger i boligkjøpsmodeller.

Etter vår vurdering er det spesielt ett av departementets forslag som kan slå uheldig ut. Departementet bør revurdere forslaget om at en privatperson må eie minst 50 % av boligen for at boligen skal omfattes av særreglene om deleie.

Vedvarende høye boligpriser og påfølgende krav til egenkapital gjør det utfordrende for mange å stille med den egenkapitalen som kreves for å eie 50 % av boligen.

Vi er enige med departementet i at det må være en realitet i medeierskapet og at det ikke skal være mulig å omgå reglene gjennom en kunstig lav eierandel. Et eierskap ned mot 10 % i starten vil likevel være en betydelig investering for mange mennesker, eksempelvis unge i etableringsfasen og personer som har vært gjennom samlivsbrudd.

Foruten sikring av brukereierprinsippet klarer vi ikke å se noen andre sterke holdepunkter som tilsier at det skal være nødvendig å innføre et krav om at privatpersonene skal eie minst 50 % av boligen. Selv om man senker kravet om størrelsen på privatpersonens eierandel betydelig, vil hensynet til brukereierprinsippet bli ivaretatt ved å lovfeste at det er den fysiske personen som har stemmerett på generalforsamlingen, uavhengig av eierbrøk.

En endring av departementets forslag vil også medføre behov for tilsvarende endringer i skatteloven.