Lovendringene gjelder for kjøpsavtaler som er inngått etter 31.12.2021.

Formålet med endringene har vært å stimulere til en tryggere bolighandel samt minske antall tvister som gjelder mangler ved boligkjøp. Lovendringen oppfordrer selger til å innhente grundigere informasjon om boligen og tydelig videreformidle informasjonsgrunnlaget til kjøper før eiendommen selges.  

«Som den er» – forbeholdet er fjernet

En av de mest omtalte endringene er at en selger ikke lenger kan benytte seg av den alminnelige praksisen med å innta et «som den er»-forbehold ved salg av eiendommen.

«Som den er»-regelen innebar at selger i praksis kunne fraskrive seg store deler av ansvaret for skjulte feil og mangler med et generelt forbehold, slik at det bare forelå mangler dersom boligen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne forvente. Tanken med endringen er at når selger ikke lenger kan fraskrive seg ansvar for det ukjente, så får han en egeninteresse i å undersøke og opplyse nøyere om boligens faktiske tilstand før boligsalget. På den måten skyves risikoen fra kjøper til selger for skjulte feil og mangler.

Selger vil i stor grad kunne sikre seg mot reklamasjoner ved at det innhentes en godkjent tilstandsrapport. Alt som opplyses i en godkjent tilstandsrapport anses å være kjent for kjøper og selger vil være beskyttet mot ansvar for det som er tydelig opplyst.  

Det er også fortsatt mulig for selgere å ta spesifiserte forbehold. For at slike spesifiserte forbehold skal være godkjent krever loven at forbeholdene er så spesifiserte at kjøperen kan ta dem med i vurderingen før avtaleinngåelsen.

Undersøkelsesplikten til kjøper er skjerpet, jf. avhl. § 3-10 (1) 2. pkt

Videre er kjøpers undersøkelsesplikt skjerpet ved lovendringen. Kjøperen blir nå regnet for å kjenne til alt innhold som fremgår tydelig i en godkjent tilstandsrapport, selgers egenerklæring og salgsoppgaven. Det er derfor svært viktig at kjøper setter seg godt inn i alle salgsdokumenter ettersom opplyste forhold ikke kan påberopes som mangler.

Ved vurderingen av om kjøper sitt mangelskrav er berettiget skal det tas hensyn til boligtype, alder og synlig tilstand. Kjøper man en eldre bolig bør man ha lavere forventninger enn dersom man kjøper en relativt ny bolig. Oppdager kjøper skader eller feil som ikke er beskrevet i salgsdokumentene ved kjøp av en eldre bolig, er det ikke nødvendigvis slik at selger kan lastes for dette.

Krav om «egenandel» på kr 10 000 for kjøper, jf. avhl. § 3-1 (4)

Lovgiver har med lovendringen fastsatt en minsteterskel for mangelskrav fra kjøperen, som innebærer at kjøperen selv må dekke kr 10 000 av kostnadene ved en mangel. Formålet er å unngå «bagatellmessige» krav

Denne regelen kan by på misforståelser. Regelen kan forstås slik at alle feil over kr 10 000 kan kreves erstattet, men dette er ikke tilfellet. For å kreve erstatning, må det fremdeles foreligge en kjøpsrettslig «mangel». Er forholdet beskrevet i salgsdokumentene kan de eksempelvis ikke påberopes.

Arealavvik, jf. avhendingslova § 3-3 (2) 1. pkt

Før lovendringen trådte i kraft inneholdt loven kun en bestemmelse om utendørs arealavvik. Det var ingen tilsvarende bestemmelse om innendørs arealavvik, men slik har nå blitt innført:

Dersom avviket er på mer enn 2 % av det opplyste arealet og utgjør minst én kvadratmeter, vil arealavviket nå anses for å være en mangel. For at selger skal gå fri i et slikt tilfelle må selger kunne godtgjøre at dette ikke var en opplysning kjøper la vekt på ved kjøp av boligen.

Krav til tilstandsrapport, jf. forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)

Den nye forskriften oppstiller en rekke minstekrav til hva tilstandsrapporter skal inneholde for at den skal være godkjent. Selger har risikoen for at tilstandsrapporten er godkjent i henhold til forskriften, og bør av den grunn være obs på at tilstandsrapporten oppfyller minstekravene.  

En tilstandsrapport utarbeides av en bygningssakyndig som skal vurdere hvert rom og bygningsdel. Tilstandsgraden settes mellom 0 og 3, hvor 3 betyr at det foreligger store avvik.

Tidligere baserte tilstandsrapporter seg i stor grad på det som var lett synlig. Nå stilles det krav til at møbler skal flyttes ved nødvendighet, dette var ikke tidligere påkrevd. Forskriften gir en grundig beskrivelse av hva som skal undersøkes, samt hvordan undersøkelsen skal foretas.

En godkjent tilstandsrapport skal fungere som et godt grunnlag for kjøper til å vurdere boligens tilstand og som beskyttelse ettersom de opplyste forholdene ikke kan påklages. En godkjent tilstandsrapport sikrer derfor en tryggere bolighandel både for kjøper og selger.


Haver har høy faglig kompetanse innen avhending av fast eiendom, og bistår jevnlig klienter med problemstillinger knyttet til dette. Ta kontakt med oss dersom du har spørsmål om regelendringene, eller ellers har spørsmål knyttet til avhending av fast eiendom. Vi hjelper deg gjerne!