Nytt fra Høyesterett: Hvor mye ville man betalt for arealer man uansett har bruksrett til?

Den 8. desember 2022 avsa Høyesterett en kjennelse (HR-2022-2357-A) om hvordan begrepet «salgsverdi» som grunnlag for beregning av dokumentavgift i tinglysingsloven § 7 skal forstås. Arealet som dokumentavgiften skulle beregnes for var utearealene mellom og rundt boligsameiene som var etablert i forbindelse med utbyggingen av et boligområde, altså et restareal. Restarealet var utskilt som en egen eiendom og skulle overdras fra utbygger til boligsameienes huseierforening hvor det skulle inngå som boligsameienes fellesareal. Huseierforeningen var i realiteten eneste mulige kjøper, og mente salgsverdien for restarealet skulle settes til null. Kartverket var uenig og nektet å tinglyse overdragelsen av restarealet.

Partenes standpunkt i saken – hva skulle Høyesterett ta stilling til?

Partene var enige om at begrepet «salgsverdi» som et utgangspunkt skal forstås som den verdien man kan oppnå ved fritt salg i det åpne markedet til en uavhengig part.

Huseierforeningen fremhevet at restarealet i denne saken ikke hadde noen videre utbyggings- eller inntektsmuligheter, fordi det i kraft av reguleringsplanen ikke var adgang til å benytte arealet til annet enn boligsameienes fellesarealer. Det var dermed ingen verdi å hente i det åpne markedet, derav huseierforeningens anførsel om at restarealet i seg selv hadde en salgsverdi lik null.

Kartverket mente at begrepet «salgsverdi» skulle forstås slik at et areal har en salgsverdi selv om det ikke kan utnyttes videre, fordi selve eiendomsretten til arealet i seg selv har en verdi. Det var tilstrekkelig at det var minst én potensiell kjøper som objektivt sett var villig til å betale noe for arealet. Det var da åpenbart for lavt å sette salgsverdien lik null.

Kartverket fikk medhold i lagmannsretten da retten slo fast at salgsverdien måtte beregnes ut ifra en tenkt situasjon om hva huseierforeningen ville ha vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer.   

Høyesteretts vurdering    

Høyesterett var enig med Kartverket og lagmannsretten i utgangspunktet om at man for beregning av salgsverdi skal ta utgangspunkt i hva som ville vært prisen for arealet dersom det ble omsatt i det åpne markedet. Høyesterett var imidlertid ikke enig med Kartverket og lagmannsretten i at dette utgangspunktet innebar at man skulle fastsette salgsverdien basert på hva huseierforeningen i en tenkt situasjon i det åpne marked ville ha vært villig til å betale for arealet.

Høyesterett viste til at i denne konkrete situasjonen var huseierforeningen allerede sikret full tilgang til bruk av restarealet gjennom reguleringsplanen. Huseierforeningen var dermed ikke avhengig av å få eiendomsretten til restarealet for å kunne bruke det. På bakgrunn av dette slo Høyesterett fast at salgsverdien i et tilfelle som dette måtte bygge på den merverdien det vil ha for en kjøper å få eiendomsretten til restarealet i tillegg til den bruk man uansett var sikret gjennom reguleringsplanen. Når restarealet ikke kunne utnyttes til annet enn huseierforeningens fellesareal, var det etter Høyesteretts syn begrenset merverdi å også eie det. Det var dermed fullt mulig at salgsverdien for et slikt restareal kunne være null.

Avslutningsvis viste Høyesterett til at en slik løsning ikke går på bekostning av staten sine inntekter i form av dokumentavgift. Verdien av restarealet vil reflekteres i salgssummen for de enkelte boliger med bruksrett til fellesarealet, og dermed inngå i grunnlaget for beregning av dokumentavgift ved omsetning av disse boligene. Høyesteretts forståelse av begrepet «salgsverdi» var dermed også støttet av reelle hensyn.

Avgjørelsens betydning

Høyesteretts avgjørelsen slår fast utgangspunktet om at salgsverdi skal forstås som den verdi som potensielt kan oppnås i det frie marked, men gjør en viktig presisering om at det er de reelle forhold som er avgjørende. Begrepet salgsverdi i tinglysingsloven § 7 peker dermed ikke på en standardisert teoretisk øvelse, men innebærer at det er de faktiske forhold som er avgjørende for grunnlaget for beregning av dokumentavgiften.

Situasjonen i denne saken er ikke uvanlig. Det gjennomføres mange utbyggingsprosjekter hvor slike restareal overføres fra utbygger til huseierne som kjøper boligene. Det er grunn til å anta at det i flere tilfeller tidligere ved overføring av slike restareal har blitt innbetalt en dokumentavgift som er høyere enn det var grunnlag for. Avgjørelsen gir dermed en viktig korreksjon av statens praksis knyttet til beregning av dokumentavgift for fremtiden.