Lagmannsretten har vurdert om skjeggkre gir grunnlag for prisavslag

PROJECT OVERVIEW

Agder lagmannsrett avsa 9. april 2019 dom i en sak om prisavslag etter kjøp av boligeiendom (LA-2018-144683). Lagmannsretten kom etter en konkret og samlet vurdering til at det ikke var tilstrekkelig godtgjort at skjeggkre medførte noen verdireduksjon på eiendommen som kan gi grunnlag for prisavslag.

Kort om bakgrunnen for saken
Boligeiendommen ble kjøpt i oktober 2014 for kr 3 250 000. Boligen var oppført i 2008, og i salgsprospektet var boligen presentert med gjennomgående god standard. Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøperne noen små dyr som ble antatt å være sølvkre. Senere ble det avklart at det var aktivitet av både sølvkre og skjeggkre, og det ble reklamert over dette. Kjøperne reklamerte også over andre forhold ved eiendommen.

Lagmannsrettens vurderinger
Lagmannsretten vurderte om det forelå en mangel både etter avhendingslova § 3-7 (manglende opplysninger om eiendommen) og § 3-9 (vesentlig ringere stand).
Retten kom, under noe tvil, til at det ikke forelå en mangel som følge av brudd på opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Til tross for at det var påfallende at kjøperne kun få dager etter overtakelse ble oppdaget rikelig med sølvkre og skjeggkre, la lagmannsretten til grunn selgernes forklaring om at det ikke var observert slike insekter og viste til at insektene kunne være vanskelige å oppdage.

Lagmannsretten delte seg i et flertall og et mindretall ved vurderingen av om eiendommen hadde en mangel som følge av at boligen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles» etter avhendingslova § 3-9.
Lagmannsrettens flertall kom til at eiendommen hadde en mangel. Det ble lagt til grunn at påløpte og fremtidige saneringskostnader for å holde skjeggkrebestanden nede og utbedringskostnadene for øvrige byggtekniske mangler var av en slik størrelse at den kvantitativt lå på grensen for å oppfylle vesentlighetskravet i avhendingsloven. Det ble i tillegg sett hen til ubehaget av skjeggkreplagene.

Spørsmålet var deretter om opplysningene om skjeggkre, som var redusert til en beskjeden bestand, førte til en verdiforringelse av den aktuelle eiendommen. Kjøperne har bevisbyrden for dette. Lagmannsrettens flertall kom etter en konkret og samlet vurdering til at det ikke var tilstrekkelig godtgjort at skjeggkreene medførte en verdireduksjon på eiendommen som kan gi grunnlag for prisavslag. Det ble blant annet lagt vekt på vitneforklaringen fra adm.dir. i Eiendom Norge som forklarte at alminnelig erfaring og oppfatning i eiendomsmeglerbransjen er at skjeggkre ikke generelt fører til færre interessenter på visninger eller reduserte boligpriser.
Prisavslag ble dermed tilkjent med utgangspunkt i utbedringskostnadene ved saneringen av skjeggkreene i tillegg til de bygningsmessige manglene. Prisavslaget tilknyttet skjeggkre-problemet utgjorde kr 75 000 for påløpte og fremtidige kostnader knyttet til bekjempelse.
Mindretallet kom til at skjeggkre-problematikken og de bygningsmessige manglene ikke oppfylte vesentlig-kriteriet.

Hva kan trekkes ut av dommen?
Dommen kan tyde på at skjeggkreaktivitet i seg selv ikke nødvendigvis er tilstrekkelig til å konstatere at det foreligger en mangel etter § 3-9, til tross for at man ikke kan bli kvitt skjeggkre i dag. Spørsmålet vil bl.a. være avhengig av utbedringskostnadene i den konkrete sak.
Videre gir dommen uttrykk for at skjeggkre ikke nødvendigvis har en generell negativ påvirkning på boligmarkedet. Det må i så tilfelle foreligge klare holdepunkter for at skjeggkre har medført verdireduksjon på den aktuelle boligen. Dommen er imidlertid anket til Høyesterett, og dette er ikke det siste vi hører om skjeggkreet.